DSR이란
DSR이란 우리말로 하면 ‘총부채 원리금 상환 비율’입니다. 1년을 기준으로 벌어들인 소득에 비해 갚아야 할 대출의 원리금(원금과 이자를 합친 금액)이 얼마나 되는지를 비율로 따져보는 개념입니다. 소득에 비해 대출을 과도하게 받으면 대출받은 금액을 제대로 갚지 못하게 되니까 과도한 대출을 방지하기 위해 2018년부터 DSR을 일정 비율 이상 넘어가지 못하게 제한하고 있는 거죠.
DSR규제는 왜 하나요?
정부는 2022년부터 총 대출금액이 2억 원을 넘으면 DSR 40%를 적용(2금융권은 50%를 적용) 하고 있습니다. 연 소득의 40% 이상을 대출 갚는 데 쓰지 말라는 건데요, 만약 연 소득이 5000만 원인 경우라면 연간 원금과 이자를 합쳐 갚아야 하는 금액이 2000만 원을 넘어선 안 된다는 겁니다.
7월부터는 규제가 더욱 강화돼 전체 대출액이 1억 원을 넘으면 DSR 40% 규제 적용을 받게 됩니다. 부채로 잡히는 대출에는 주택 담보대출은 물론, 신용대출, 카드론, 학자금 대출 등 모든 대출이 포함되고 마이너스 통장, 자동차 구매 할부금도 포함됩니다. 마이너스 통장의 경우에는 5천만 원짜리 마통에서 100만 원만 썼어도 5천만 원을 대출받은 걸로 집계됩니다.
DSR 계산에서 부채로 잡지 않는 대출도 있는데요, 중도금 대출이나 햇살론, 사잇돌 대출 같은 서민금융상품, 전세자금 대출, 300만 원 이하 소액 신용대출은 계산에서 빠집니다.
만약 DSR 비율이 8%인 A씨와 41%인 B씨가 있다고 가정해 보죠. A는 32%만큼의 대출을 더 받을 수 있게 되는 거고, B는 시중은행에서는 더 이상 대출을 못 받고, 받으려면 2금융권에서 50% 한도까지 대출을 받을 수 있겠죠.
그렇다면, 7월부터 총부채 1억 원이 넘는 대출에 대해 DSR 40%를 적용하면, 1억 원 넘는 대출 액수는 갑자기 상환해야 하는 걸까요? 걱정 안 하셔도 됩니다. 신규 대출 없이 기존 대출만으로는 만기를 연장하거나 금리 조건을 변경해도 DSR 규제 대상이 아닙니다. 대출 금액을 늘리려는 경우에만 바뀐 DSR 규정을 적용하기 때문입니다.
DSR 낮추는 방법은
그럼 대출을 많이 받기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 흠… 많이 벌면 되는데, 소득이 갑자기 늘긴 쉽지 않죠. 그럼 한 해 동안 갚아야 하는 원리금 액수가 적어지면 어떨까요?
① 주택 담보대출 다이어트 우선 주택 담보대출부터 살펴볼게요. 시중은행들이 기존보다 만기를 5년 이상 늘린 대출상품을 출시했습니다. 주택 담보대출 이야기인데요, 지금까지 시중은행에서 주택 담보대출을 받으려면 상품의 만기가 최장 35년이었어요. 그런데 이 만기를 5년 늘려 40년 만기 상품을 내놓은 거죠.
집을 사기 위해 5억 원을 빌린다고 가정해 봅시다. 이때 만기가 10년짜리 상품이라면 연간 5천만 원의 원금과 이자를 갚아야 하겠죠. 그런데 만기가 40년짜리라면 1년에 갚는 원금은 1250만 원으로 줄어듭니다.
원금을 이렇게 잘게 쪼개면 매달 갚아야 하는 원리금 부담을 덜 수 있습니다. 은행에서 대출금리 4.5%, 40년 만기로 5억 원을 빌리면 35년 만기로 빌릴 때보다 이자는 8500만 원 늘지만, 월 상환액은 12만 원 적어집니다. 그럼 DSR이 낮아져 대출 여력이 더 생기는 거죠.
② 신용대출 다이어트 초장기 주택 담보대출에 이어서 은행들은 최대 10년 동안 나눠서 갚을 수 있는 신용대출 상품도 검토하고 있습니다. 기존 신용대출은 1년 만기 상환 방식이 대부분이고, 분할 상환 상품은 길어봐야 5년이었는데요, 이걸 10년 분할로 늘리게 되면 DSR은 절반으로 줄어서 추가로 받을 수 있는 대출 한도도 높아지게 됩니다.
예를 들어 현재 연 소득이 5천만 원인 사람이 만기 일시상환 연 4.5% 금리로 신용대출 5천만 원을 받았다고 가정해 보겠습니다. 만약 만기 5년을 적용하면 원리금 상환액은 약 1,200만 원으로 DSR은 24% 정도가 됩니다. 이 사람이 신용대출을 10년 분할 상환으로 전환할 수 있게 된다면, DSR은 12% 정도로 절반 수준이 되고, 이 경우 추가로 주택 담보대출을 받는다고 하면 대출 한도는 1억 원 정도 늘어나게 되는 거죠.
물론, 한도가 늘어나는 대신 총 이자액 부담이 늘어나니까 뭐가 유리한지는 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
계산하기 어렵다면 DSR 계산기를 활용하세요!
자금 계획을 세우려면 DSR 계산부터 해봐야 할 텐데요, 계산하기가 쉽지 않죠? 규제가 바뀔 때마다 기준도 달라지는데 그 기준들을 매번 이해하기가 쉬운 일이 아닙니다. 그래서 ‘DSR 계산기’를 제공해 주는 서비스도 등장했습니다. 연 소득을 입력하고, 지금 이용하고 있는 대출상품 정보를 입력하면 짜자 잔~ 1초 만에 계산이 끝납니다. 마이데이터를 연동해 두면 직접 입력하지 않아도 나의 대출정보를 모두 취합해 분석해 주기도 합니다.
DSR 계산기를 잘 활용하면 내가 추가로 받을 수 있는 대출이 얼마인지도 비교적 정확하게 알려주기 때문에 향후 대출을 얼마나 받아서 자금 계획을 어떻게 수립할지를 정하는 데도 도움이 됩니다.
최근에는 부동산을 계약할 때 DSR 계산기를 많이 활용합니다. 지금 보유하고 있는 금액을 입력하고, 고정 수익과 매달 반드시 써야 하는 필요 지출을 입력하면 적정 주택 구매가격과 그 주택을 구매하는 데 필요한 대출 금액도 확인할 수 있기 때문이죠.
‘대출’은 잘 받는 것도 중요하지만 어떻게 활용할 지가 더 중요합니다. 나의 DSR은 얼마인지, 대출은 얼마나 더 받을 수 있는지, 어떤 대출 조건들이 나에게 가장 합리적 일지 이해하고 있는 것만으로 현명한 자금 관리가 가능하니, 주기적으로 체크해 보는 것을 추천합니다.
