독립과 결혼의 문턱에 선 30대 부린이는 일생일대의 고민에 빠졌습니다. 주변에 물어보니 “부동산 지금 사면 상투 잡는 거야”라고 하는 ‘아직은 전세파’ vs “무슨 소리야, 집값은 늘 올랐어”라고 하는 ‘무조건 매수파’가 팽팽합니다. 전문가 의견도 엇갈리는데요, 어떤 쪽을 선택하든 알아야 할 두 가지가 있습니다. 아! 물론 현금으로 한 20억 있는 분들은 여기서 하차하세요~! ^^
먼저 전세파를 위한 상식 하나! ‘임대차3법’ 손본다는데?
올 7월이면 딱 시행 2년이 되는 주택임대차보호법 개정안, 이른바 임대차 3법. 전세로 살던 분들은 집주인에게 전월세 계약을 한차례 더 연장하자고 요구할 수 있고, 특별한 사정이 없으면 집주인도 받아들여야 하죠. 그리고 재계약을 할 땐 전월세를 5% 이상 올릴 수 없습니다. 세입자 보호를 위해 문재인 정부가 추진한 가장 핵심적인 부동산 정책인데, 반응은 엇갈립니다.
우선 긍정적인 면! 계약기간 2년이 끝나면 새로 이사 갈 전셋집을 알아보는 대신, 전셋값 인상에 대한 부담 없이 살던 집에 2년 더 거주할 수 있기 때문에 세입자의 권리 보장 차원에선 좋습니다.
실제로 서울시의 임대차 신고정보를 살펴보면, 지난해 6월~10월 사이 이뤄진 갱신계약(38,463건) 가운데 절반 이상이 세입자가 갱신 요구권을 사용해 이뤄졌습니다. 또, 갱신계약의 77.3%는 임대료 인상률이 5% 이하인 것으로 나타난 것도 인상적인데요, 세입자가 갱신 요구권을 사용하지 않는 경우엔 집주인과 세입자가 임대료 인상률을 합의로 결정하는데, 갱신 요구권을 사용하지 않고도 인상률이 5% 이하였던 계약이 많았다는 건 세입자의 협상력이 높아졌다는 걸 뒷받침합니다.
그런데 임대차 3법이 오히려 전셋값 상승을 부추겼다는 지적도 만만치 않습니다. 집주인 입장에선 영끌해서 산 집에 세를 놓았는데, 사실상 4년 동안 임대료에 변화가 없게 되니 아예 세입자와 첫 계약을 할 때부터 4년간의 인상률을 선 반영해버리는 거죠.
세입자의 계약 갱신 요구권이 안 먹히는 경우도 많습니다. 법상 집주인이 직접 거주하겠다고 하면 세입자의 계약 갱신 요구를 거절할 수도 있는데요, 실제로 집주인이 입주하지 않더라도 ‘들어가서 살 테니 나가달라’고 하는 겁니다. 세입자를 내보낸 뒤 임대료를 올려서 새로운 세입자를 구하는 거죠. 법을 위반해도 손해배상 산정액 기준이 3개월치 임대료 수준이다 보니 임대료를 올리는 게 집주인 입장에선 이득입니다.
KB국민은행 통계를 보면, 2017년 4월 4억 2500만 원 수준이던 서울 전셋값은 임대차법 시행 전인 2020년 6월까지 3년간 6709만 원 정도 오르는데 그쳤지만 임대차법 시행 이후 1년 8개월 동안 1억 8271만 원 올랐습니다.
“8월 부동산 시장 또 한 번 요동”…'임대차3법’ 폐지할까?
부동산 업계는 임대차 3법이 시행 2년을 넘기는 오는 8월이면 전셋값이 또 한 번 요동칠 수 있다고 보고 있습니다. 한차례 계약 갱신을 한 매물의 계약이 만료되면서 더는 계약을 연장할 수 없는 전셋집들이 시장에 나오기 때문에 그동안 못 올린 전셋값 상승분을 한꺼번에 반영해 전셋값이 크게 뛸 것이라는 예상이 지배적입니다. 이미 같은 동네 비슷한 물건 가운데서도 갱신 계약으로 상한제 적용을 받은 물건과 신규 물건 사이에 보증금 격차가 벌어지는 ‘이중계약’ 사례가 목격됩니다. 전셋값 상승분이 한꺼번에 반영되면, 뛴 전셋값을 감당하지 못하는 세입자는 결국 월세로 전환할 수밖에 없겠죠.
윤석열 대통령 당선인도 바로 이런 부작용 때문에 임대차 3법부터 먼저 개정하겠다고 나섰는데요, 대통령직 인수위원회는 ‘임대주택의 매물 감소, 월세 전환 가속화, 4년 치 임대료 선반영에 따른 전셋값 상승’ 등을 임대차 3법의 부작용으로 꼽으며 임대차 3법을 폐지 또는 축소하는 방안을 추진하겠다고 밝혔습니다.
인수위는 민주당 반대로 법 개정이 어려워질 경우 ‘민간임대 등록 활성화’와 ‘민간 임대주택 활성화’ 제도로 급한 불을 꺼보겠다는 계획인데요, 민간임대 등록제는 집주인이 임대료 인상을 제한할 경우 세제혜택 즉 인센티브를 주는 제도이고, 민간 임대주택 활성화 방안으로는 박근혜 정부에서 추진했던 ‘뉴스테이’ 부활 등이 거론됩니다.
매수파를 위한 상식! 부동산 대출 풀어준다는데 금리는 또 오르고…
이처럼 변수로 가득한 전세시장을 뒤로하고 내 집을 장만하기로 마음먹었다면 고민해야 할 것, 바로 ‘주택 담보대출’이겠죠. 윤 당선인 공약 가운데 하나가 바로 ‘대출 규제 완화’입니다. LTV(주택담보인정비율) 규제를 풀겠다는 거죠.
LTV는 집값의 몇%까지 대출해 주느냐를 정하는 대출 규제인데요, 규제지역의 경우 지금은 9억 원 이하의 주택은 집값의 40%, 9억 원이 넘는 주택은 20%로 대출을 제한하고 있습니다. 윤 당선인은 이 비율을 70%까지로 완화하고, 생애 첫 주택 구입자 등 실수요자에 대해선 80%까지 완화하겠다고 밝혔는데, 매수파에겐 희소식이죠.
그런데 문제는 금리입니다. 주택 담보대출 금리가 자꾸만 오르고 있기 때문입니다. 벌써 시중은행의 주택 담보대출 금리가 연 6%를 넘어섰고, 추가 금리 인상은 시간문제라는 전망이 나오고 있습니다. 주담대 금리 7%가 멀지 않았다고 보는 전문가들도 있습니다.
이자 부담이 커질 수밖에 없겠죠? 주담대 3억 원을 받는 경우를 가정해보면, 연 5% 금리일 땐 월 125만 원을 이자로 내면 됐지만, 6%일 땐 매달 150만 원의 이자를 내야 합니다.
집값에도 영향을 줄까요? 이자 부담이 커지니 당연히 당장은 거래도 움츠러들 가능성이 큽니다. 여기에 공급도 늘린다고 하니 집값이 떨어질 거란 분석도 있지만, 대출 규제 완화 등 다양한 부동산 정책이 나오고 있어서 집값에 미칠 영향은 여러 변수를 고려해 조금 더 시간을 갖고 지켜봐야 할 것 같습니다. 또 하나의 관심사인 DSR(소득기준 대출 규제)는 과연 완화가 될지 등등 당분간 눈을 부릅 뜨고 새 정부의 부동산 정책 변화에 집중해야 할 것 같아요. 물론 무주택자 부린이들이라면 당연히 금리가 비교적 낮은 정책 금융상품 대상이 되는지부터 따져봐야겠죠?